في بيئة عقارية ديناميكية مثل دبي، يُعد فهم قانون الإيجارات في دبي أمرًا ضروريًا لكل من المالك والمستأجر لضمان علاقة تعاقدية مستقرة وعادلة.
يتناول هذا المقال أهم البنود القانونية التي تنظم الإيجارات في الإمارة، بما في ذلك تسجيل العقود في نظام “إيجاري”، شروط زيادة الإيجار، حقوق وواجبات الطرفين، وآلية فض المنازعات أمام الجهات المختصة.
كما نسلط الضوء على دور المحامي في حماية الحقوق ضمن هذه العلاقة، مع توضيح أحدث التعديلات والتوجيهات الصادرة عن هيئة التنظيم العقاري. مادة توعوية شاملة لكل من يهمه الشأن العقاري في إمارة دبي.
تواصل مع أفضل مكاتب محاماة في دبي عبر أرقامنا على صفحة اتصل بنا.
جدول المحتويات
أهم بنود قانون الإيجارات في دبي
القانون الاتحادي رقم (26) لسنة 2007 هو الإطار الرئيسي الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في دبي، ووضّع الأسس لحقوق وواجبات الطرفين بما يشمل تفاصيل العقد والفترة الإيجارية والمبلغ والإجراءات الرسمية للتعاملات العقارية.
القانون رقم (33) لسنة 2008 يُعدّل ويكمل أحكام قانون 26، ويشدد على ضرورة وجود عقد مكتوب وواضح يتضمن وصفًا دقيقًا للعقار، وطبيعة الاستخدام، واسم المالك، وغيرها من البيانات الجوهرية.
كما يمنح محكمة الإيجارات الحق في تقدير قيمة الإيجار في حال لم يتم الاتفاق عليها أو إثباتها. كما يستدعي إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل عند الرغبة بتعديل العقد أو تجديده، وينص على وجوب تسليم العقار بحالة صالحة للسكن عند تسليمه.
التسجيل الإلزامي في نظام “إيجاري”
نظام إيجاري (Ejari) هو المنصة الرسمية التابعة لجهة التنظيم العقاري (RERA)، التي يتم من خلالها تسجيل عقد الإيجار تسجيلًا رسميًا. التسجيل إلزامي ويمنح العقد صفة قانونية قابلة للتنفيذ، ويُستخدم لاحقًا لإجراءات مثل الربط بالخدمات العامة وتجديد الإقامة. بدون تسجيل العقد، لا يتم الاعتراف به رسميًا.
تسوية المنازعات الإيجارية
تم إنشاء “مركز تسوية المنازعات الإيجارية” (RDC)، كجهة مختصة للفصل في النزاعات بين المستأجرين والمُلاك في دبي، بما في ذلك الإخلاء غير المشروع أو انتهاك شروط العقد.
آلية زيادات الإيجار في العقارات
ينظم قانون الإيجارات في دبي زيادات الإيجار وفقًا لمؤشرات RERA ومدى انخفاض الإيجار الحالي مقارنة بمتوسط الإيجارات المماثلة. كما يجب إخطار المستأجر قبل مدة زمنية محددة (عادة 90 يومًا) بالنية في زيادة الإيجار.
التعديلات غير المصرّح بها والتأجير الفرعي
لا يسمح قانون الإيجارات في دبي بالتأجير أو تقسيم العقار دون موافقة صريحة من المالك. وفي حال تم ذلك بدون تصريح، يحق للمالك إنهاء العقد فورًا. يجب إدراج أي مستأجر فرعي (Subtenant) ضمن عقد إيجاري مستقل أو تحديث العقد الحالي في النظام.
يشدد القانون على منع تقسيم الشقق باستخدام مواد مؤقتة تتسبب في خطر، كالكرتون أو الخشب غير المطابق للمواصفات.
إنهاء عقد الإيجار وتجديده تلقائيًا
لا يُمكن لأي طرف إنهاء العقد من طرف واحد أثناء سريانه إلا باتفاق مشترك.
عند انتهاء العقد واستمرار الإقامة دون اعتراض من المالك، يتجدد تلقائيًا بنفس الشروط، وسريانه يُستكمل لفترة مماثلة (سنة أو أقل). المستأجر ليس ملزمًا بإشعار المالك عند المغادرة بمجرد انتهاء العقد وفقًا للقانون المعدل.
اقرأ عن عقد الايجار التجاري في دبي.
حقوق المستأجر في دبي وفق القانون الإماراتي
في ظل تنظيم قانوني متقدّم يهدف إلى تحقيق التوازن بين مصالح المالكين والمستأجرين، كفل قانون حماية المستأجر في إمارة دبي مجموعة من الحقوق الجوهرية للمستأجر تضمن له الإقامة المستقرة والمعاملة العادلة، سواء من حيث التعاقد أو المعيشة أو إنهاء العلاقة الإيجارية.
وفيما يلي أبرز حقوق المستأجر حسب قانون الإيجارات في دبي:
- عقد إيجار مكتوب ومسجّل رسميًا عبر نظام “إيجاري”، يضمن إثبات العلاقة التعاقدية وحماية الحقوق أمام الجهات المختصة.
- الحق في السكن الآمن والمناسب، بما يشمل صيانة العقار من قبل المالك وإمداده بالخدمات الأساسية مثل الكهرباء والمياه.
- عدم جواز الإخلاء دون مبرر قانوني، حيث لا يمكن للمالك طرد المستأجر إلا لأسباب محددة ووفق إشعار مسبق لا يقل عن 12 شهرًا.
- الحماية من الزيادة التعسفية للإيجار، عبر تطبيق معايير هيئة التنظيم العقاري (RERA) وربط الزيادة بالمؤشر الرسمي للإيجارات.
- الحق في رفض التعديلات غير المتفق عليها في العقد، وعدم قبول شروط إضافية لم تُدرج عند توقيع الاتفاق.
- إشعار مسبق بالتغييرات الجوهرية، مثل زيادة القيمة الإيجارية أو عدم التجديد، بمدة لا تقل عن 90 يومًا قبل انتهاء العقد.
- استرجاع مبلغ التأمين عند انتهاء العقد، بعد خصم تكاليف الأضرار إن وُجدت، وليس استغلاله كسداد آخر دفعة إيجارية.
- الاحتفاظ بالخصوصية، إذ لا يجوز للمالك دخول العقار دون إذن أو إشعار مسبق للمستأجر.
- الحق في اللجوء إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية في حال حدوث خلاف أو تجاوز من قبل المالك.
للحصول على استشارة قانونية دقيقة ومُخصصة حول عقد الإيجار الخاص بك أو لحل أي نزاع إيجاري، يرجى التواصل مع أفضل محامي دبي عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
حقوق المالك في دبي في قانون الإيجارات
أقرّ المشرّع الإماراتي في إمارة دبي منظومة قانونية متوازنة تُعزز من حماية حقوق الملاك، وتمنحهم أدوات قانونية واضحة لإدارة ممتلكاتهم المؤجرة وضمان التزام المستأجرين ببنود العقود، بما يحفظ استدامة العلاقة الإيجارية ويمنع الاستغلال أو الإضرار بالعقار.
فيما يلي أبرز حقوق المالك في دبي وفق قانون الإيجارات في دبي:
- الحق في تسجيل عقد الإيجار عبر نظام “إيجاري”، ما يمنحه قوة قانونية ويُسهل المطالبة بالحقوق عند النزاع.
- تحصيل الإيجار في مواعيده المحددة وفقًا للعقد دون تأخير، واللجوء إلى الجهات المختصة في حال التخلف عن السداد.
- طلب الإخلاء في حالات محددة قانونًا مثل عدم دفع الإيجار، التأجير من الباطن دون إذن، استخدام العقار في نشاط غير مصرح به، أو إحداث ضرر جسيم في العقار.
- رفع الإيجار وفق آلية منظمة تخضع لمؤشر RERA وبشرط إخطار المستأجر قبل 90 يومًا من التجديد.
- تفتيش العقار بعد إخطار المستأجر بموعد مناسب، لضمان سلامة العقار وعدم إجراء تعديلات مخالفة دون إذن.
- عدم تجديد العقد عند وجود مبرر قانوني وإشعار المستأجر بذلك قبل مدة لا تقل عن 12 شهرًا.
- الاحتفاظ بمبلغ التأمين لحين التحقق من حالة العقار عند الإخلاء، مع خصم التكاليف الناتجة عن أي أضرار تتجاوز الاستخدام الطبيعي.
- اللجوء إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية لطلب التعويض أو الإخلاء أو تنفيذ الأحكام في حال الإخلال بالعقد.
إذا كنت مالك عقار في دبي وتواجه تحديات قانونية مع المستأجر أو ترغب بصياغة عقد إيجار يحفظ حقوقك بالكامل، يُسعدنا نحن في مكتب محامي في دبي مساعدتك عبر التواصل بالنقر على زر الواتساب.
حل النزاعات الإيجارية عبر مركز فض المنازعات
في حال نشوء خلاف بين المالك والمستأجر في إمارة دبي، سواء كان متعلقًا بالإيجار أو مدة العقد أو الصيانة أو الإخلاء، وفّر قانون الإيجارات في دبي آلية رسمية وفعّالة لفض هذه النزاعات من خلال مركز تسوية المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك، والذي يُعتبر جهة قضائية متخصصة بالفصل في المنازعات الإيجارية بسرعة وشفافية.
فيما يلي أهم النقاط المتعلقة بحل النزاعات الإيجارية عبر مركز فض المنازعات:
- الاختصاص القضائي الحصري للمركز في جميع المنازعات المتعلقة بعقود الإيجار للعقارات الواقعة ضمن إمارة دبي، باستثناء العقارات الواقعة ضمن اختصاص مركز دبي المالي العالمي (DIFC).
- تقديم الدعوى إلكترونيًا أو حضوريًا، عبر بوابة دائرة الأراضي والأملاك، ويتطلب ذلك إرفاق عقد الإيجار المسجل في “إيجاري”، والوثائق الداعمة مثل الشيكات، فواتير الصيانة، والمراسلات بين الطرفين.
- وجود لجنة التوفيق الودي، التي تُعد المرحلة الأولى من النظر في النزاع، وتُحاول حل الخلاف بالتراضي قبل تحويله إلى قاضٍ مختص إذا فشل التفاهم.
- سرعة الفصل في القضايا البسيطة، حيث تصدر الأحكام الابتدائية خلال فترة قصيرة نسبيًا، غالبًا خلال 30 يومًا من تاريخ القيد.
- الحق في الاستئناف في حال تجاوزت قيمة المطالبة حدًا ماليًا معينًا (عادة 100,000 درهم)، بينما تُعتبر الأحكام نهائية في القضايا ذات القيمة الأقل.
- تنفيذ الأحكام عبر إدارة التنفيذ القضائي، بما يشمل الإخلاء أو تحصيل المستحقات، بالتعاون مع شرطة دبي عند اللزوم.
- رسوم منخفضة نسبيًا مقارنة بالمحاكم العادية، حيث تُحتسب بناءً على نسبة من قيمة النزاع وبحد أقصى.
تواصل مع محامي عقارات في دبي للتوسع أكثر حول كيفية التعامل مع النزاعات العقارية في دبي والإيجارية بشكل قانوني.
دور المحامي في قضايا الايجار
تُعد قضايا الإيجار من أكثر النزاعات شيوعًا في إمارة دبي، نظرًا لتنوع العلاقات بين الملاك والمستأجرين واختلاف خلفياتهم القانونية. وهنا يبرز دور المحامي المتخصص في قضايا الإيجار، كعنصر حاسم لضمان حماية الحقوق وتفادي الأخطاء الإجرائية التي قد تؤثر على النتائج.
فيما يلي أبرز أدوار المحامي في القضايا الإيجارية:
- صياغة ومراجعة عقود الإيجار بما يضمن شمولها لكافة البنود الجوهرية، وتفادي الثغرات التي قد تُستغل لاحقًا في النزاع.
- تقديم الاستشارات القانونية المسبقة سواء قبل توقيع العقد أو عند الرغبة في التجديد أو التعديل، لتقييم المخاطر المحتملة وضمان الامتثال للقانون.
- تمثيل المالك أو المستأجر أمام مركز تسوية المنازعات الإيجارية، بدءًا من تقديم الدعوى ومرورًا بجلسات التوفيق وحتى صدور الحكم وتنفيذه.
- صياغة المذكرات القانونية والدفوع بشكل احترافي، يراعي المتطلبات الشكلية والموضوعية أمام المركز القضائي المختص.
- المرافعة والدفاع في حال وجود شبهة إخلال من الطرف الآخر سواء تأخير في الدفع، طلب إخلاء، أو تعديل تعسفي في العقد.
- إعداد الشكاوى والردود القانونية بخصوص الإيجارات، سواء للجهات الحكومية مثل بلدية دبي أو هيئة التنظيم العقاري.
- متابعة إجراءات التنفيذ في حال صدور حكم لصالح موكّله، سواء بإخلاء العقار أو تحصيل الإيجارات المتأخرة أو التعويضات.
سواء كنت مالكًا يواجه مستأجرًا متعنتًا، أو مستأجرًا يعاني من استغلال أو ظلم، فإن فريق محامينا في قضايا الإيجارات مستعد لمرافقتك خطوة بخطوة. تواصل مع مكتب محامي في الامارات الآن عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لتبدأ رحلتك نحو الحل القانوني السليم.
الأسئلة الشائعة حول قانون الإيجارات في دبي
قانون الإيجارات في دبي يوازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، ويضمن علاقة قانونية واضحة وعادلة تحكم كل تفاصيل العقد. لفهم وضعك القانوني بدقة، احصل على استشارة محامي في دبي عبر التواصل معنا.
اقرأ عن:
- إجراءات فسخ عقد ايجار محل تجاري في دبي.
- توثيق عقد الايجار التجاري في دبي خطوة بخطوة.
المصادر:
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي – نظام إيجاري (Ejari).
- مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) – دائرة الأراضي والأملاك.
- بوابة التشريعات حكومة دبي.
محامي ومستشار قانوني، حاصل على بكالوريوس في القانون وماجستير في القانون الدولي وشهادة في الشريعة والتحكيم.
